Shopping Centers: 87% of New Gross Leasable Area Concentrated in Mixed-Use
September 10, 2026 · 5 min read
La nueva superficie comercial de México dejó de repartirse por el país. Entre 2025 y 2026 ingresan 600,000 m² de nueva área bruta rentable (ABR) y 87% de ese metraje se concentra en el Valle de México, mientras que 13% corresponde a Monterrey, según Inmobiliare con datos de SiiLA y CBRE (18 de mayo de 2026). El dato no describe un mercado en expansión: describe un mercado que se concentra. Y para una marca que planea aperturas —o para quien invierte en el segmento comercial— eso cambia tanto el mapa como la mesa de negociación.
La nueva oferta cabe en dos ciudades
El inventario comercial nacional en centros mayores a 10,000 m² asciende a 25.4 millones de m², de acuerdo con CBRE citado por El Financiero (15 de mayo de 2026). El reparto de ese piso ya existente es tan revelador como el de la obra nueva:
Es decir: prácticamente la mitad del piso comercial del país se ubica en un solo corredor, y la obra nueva profundiza esa concentración en lugar de corregirla. La consecuencia operativa es directa. Fuera del Valle de México y de Monterrey, la decisión de ubicación deja de consistir en elegir entre proyectos por estrenar y pasa a ser una competencia por espacio dentro del inventario existente.
El lifestyle center desplazó al mall regional
El cambio no es solo de geografía, también de formato. Los *lifestyle centers* representan 58% del nuevo inventario, frente a 35%-40% en el ciclo previo, con un tamaño promedio de 55,000 m², según Inmobiliare con información de SiiLA y CBRE.
Ese salto reordena varias premisas heredadas del mall regional. Un centro de 55,000 m² con esquema abierto no vive de una tienda ancla departamental ni de un área de influencia de decenas de kilómetros: vive del entorno inmediato, de la densidad residencial y laboral que lo rodea, de los accesos y del estacionamiento. La pregunta que decide una apertura deja de ser “¿cuánta gente pasa por el centro comercial?” y se vuelve “¿quién vive, trabaja y transita a diez minutos de este punto?”.
Menos vitrina, más permanencia
La mezcla de giros se movió en la misma dirección, y ahí el cambio es de escala.
> En un centro comercial clase A, alimentos, bebidas y entretenimiento ocupan entre 25% y 35% del área rentable, contra 10%-15% hace una década, según Inmobiliare (18 de mayo de 2026).
Ese corrimiento tiene una lógica económica: el metro cuadrado ya no se renta para exhibir producto, se renta para retener tiempo. Los giros que producen permanencia sostienen el flujo del que dependen los demás locales, y eso reordena la jerarquía de las ubicaciones dentro del propio centro.
Al mismo tiempo, el mercado todavía no recupera su nivel previo: la ocupación nacional cerró 2024 en 93.3%, por debajo del 95% prepandemia, de acuerdo con SiiLA México citado por Inmobiliare. Y la demanda por los mejores espacios sigue firme, porque doce nuevas marcas internacionales entraron a la región metropolitana, principalmente estadounidenses del segmento moda, según CBRE vía El Financiero. Dos señales que conviene leer juntas al negociar:
Qué significa para tu decisión de ubicación
Un mercado que concentra 87% de su obra nueva en una sola zona metropolitana, según Inmobiliare, obliga a decidir con evidencia y no con inercia. Si el plan de expansión está en el Valle de México, la escasez relativa no es de metros sino de buenas posiciones, y llegar con un análisis del área de influencia real —densidad, ingreso, movilidad, competencia a pie de calle— es lo que sostiene una negociación. Si el plan está en cualquier otra plaza del país, la conversación se da sobre inventario existente, donde el diagnóstico de la vacancia y de la mezcla de giros del proyecto define si la renta ofrecida corresponde al flujo que realmente recibirá el local.
En ambos casos la pregunta es la misma y es previa al contrato: qué tan bien corresponde ese punto del mapa con el cliente que se quiere alcanzar. Solicitar un análisis de ubicación es la forma de responderla antes de firmar, no después.
