Industrial Lease Rates in CDMX: Surpassing .38 USD per m²

El mercado industrial del Valle de México volvió a marcar el techo de precios del país. En julio de 2026 la renta promedio en la Ciudad de México llegó a 10.38 dólares por metro cuadrado al mes, la más alta a nivel nacional, según datos de Solili publicados por Real Estate Market & Lifestyle. Para quien busca nave en la región, ese número define el punto de partida de la negociación y obliga a elegir entre firmar espacio que aún no existe o competir por el poco inventario terminado.

El precio de la escasez

La brecha con el resto del país es lo relevante. Según Solili, citado por Real Estate Market & Lifestyle, el mapa de precios de julio de 2026 se veía así:

Según Solili, en una nota de Centro Urbano del 25 de febrero de 2026, la renta industrial de la capital alcanzó 10.32 dólares por m² al mes en enero, 11% más que un año antes. Ese reporte ubicaba a la CDMX 39% por encima del promedio nacional de 7.40 dólares registrado al cierre de 2025 por Datoz.

Un mercado apretado mientras el norte se afloja

El precio es consecuencia de la ocupación. La vacancia industrial cerró 2025 en 2.7%, mientras el norte pasó de 1% en 2023 a 7%, según CBRE, citado por Inmobiliare el 8 de junio de 2026. La absorción bruta industrial de la Zona Metropolitana de la CDMX fue de 619,769 m² en el primer trimestre de 2026, el doble que un año antes, según CBRE. En julio de 2026 la capital concentró 32% de la demanda nacional de espacio industrial y recibió 125 mil m² de nueva oferta, según Solili.

> El 63% de las transacciones del primer trimestre de 2026 fueron prearrendamientos, señal directa de escasez de espacio terminado, según CBRE citado por Inmobiliare.

Los corredores: el promedio esconde el rango

Un promedio de mercado no es un precio de salida, y los reportes públicos se difunden por mercado y por región, no corredor por corredor: la referencia más cercana es el promedio de la región Centro —CDMX, Estado de México, Hidalgo y Puebla—, de 9.61 dólares por m² al mes en el cuarto trimestre de 2025, según Datoz citado por Centro Urbano, nota que además menciona corredores como el CTT (Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán) y Zumpango-AIFA entre los que concentraron los prearrendamientos y renovaciones detrás de la absorción de 2025. Nuestra lectura del mercado, no un dato de reporte público, es que el arco urbano interior de Tlalnepantla se paga por escasez de última milla, el CTT ofrece la mayor profundidad de comparables modernos y Zumpango-AIFA cambia obra nueva por tiempo de traslado; esa comparación corredor por corredor la desarrollamos en [Zumpango-AIFA concentra 58% de la demanda industrial del Valle](/insights/zumpango-aifa-58-demanda-industrial-valle). El rango de salida real se confirma sondeando desarrolladores, obra en curso y contratos vigentes, no extrapolando el promedio.

Prearrendar en obra o esperar inventario

Con esa vacancia y 63% de operaciones en preventa, según CBRE, esperar también cuesta. Conviene prearrendar en obra cuando:

Conviene esperar inventario disponible cuando la mudanza es inmediata, el requerimiento es estándar y de superficie moderada, o cuando la prima por ocupación inmediata sale más barata que operar en dos sedes mientras se construye. Los 125 mil m² de nueva oferta que Solili registró en julio muestran que el flujo existe; el problema es cuándo llega.

Qué significa para tu decisión de ubicación

El precio por metro cuadrado es apenas una línea del costo total de ocupar un punto del mapa. Junto a la renta pesan el costo logístico, la disponibilidad de mano de obra, la infraestructura eléctrica y el riesgo de no tener espacio cuando la operación lo necesita. Un corredor más caro puede salir más barato en costo total si recorta kilómetros y horas.

La Inteligencia Inmobiliaria es eso: cruzar los datos del mercado con la operación concreta, y no al revés. Antes de firmar una carta de intención conviene poner corredor, nave y operación sobre el mismo mapa; solicitar un análisis de ubicación evita pagar de más por el lugar equivocado.

Fuentes