Insight Categories Real Estate Trends
El mercado de oficinas de la Ciudad de México dejó atrás su etapa más floja. La vacancia de espacios clase A y A+ cerró el primer trimestre de 2026 en 17.2%, 2.3 puntos porcentuales menos que un año antes, de acuerdo con el reporte MarketView de CBRE difundido por Real Estate Market el 28 de abril de 2026. El promedio, sin embargo, describe mal la realidad: dentro de la misma ciudad conviven un submercado donde el inquilino perdió casi todo su margen y otro donde todavía lo conserva.
La demanda viene de quien ya estaba adentro
El trimestre registró 110,000 m² de absorción bruta frente a apenas 33,000 m² de nueva oferta, según CBRE, y para todo 2026 la consultora anticipa 318,000 m² adicionales. El dato que más pesa al momento de negociar no es el volumen, sino el origen de esa demanda:
La lectura nacional apunta en la misma dirección. La demanda de oficinas en México creció 30% en el primer cuatrimestre de 2026, con 310,000 m² absorbidos, y la Ciudad de México concentró 65% de ese total, frente a 15% de Monterrey y 5% de Tijuana, de acuerdo con Solili, citado por Real Estate Market el 1 de junio de 2026.
El CBD manda: 11.1% de vacancia y ocho de cada diez operaciones
El corredor central de negocios —el CBD— registró una vacancia de 11.1%, muy por debajo del promedio de la ciudad, y concentró 80% de las transacciones del trimestre, según CBRE. Dentro de ese núcleo, Polanco explicó 38% de la actividad y Lomas Palmas 37%.
Cuando la demanda se agolpa en un puñado de edificios, el poder de negociación cambia de manos. Y en las superficies grandes ya cambió del todo:
> Solo el 8.5% de los edificios disponibles ofrece superficies superiores a 9,000 m²: escasez clara para usuarios corporativos grandes (CBRE, primer trimestre de 2026).
Una empresa que necesita una planta completa para consolidar operaciones en un solo domicilio no elige entre muchas alternativas: elige entre unas cuantas y compite por ellas. En Reforma, Polanco y Lomas Palmas, pedir hoy meses de gracia amplios o una contribución generosa del propietario a las adecuaciones tiene poco sustento en los números.
Dónde queda margen y dónde ya se agotó
La aritmética del propio reporte marca la frontera. Si el conjunto del mercado clase A/A+ se ubica en 17.2% y el CBD en 11.1%, el espacio vacío se acumula necesariamente fuera del núcleo central. Saber en qué corredores —y con qué vacancia— exige un desglose por submercado que el reporte difundido no publica: ahí solo aparecen la cifra de la ciudad y la del CBD.
Sí está documentado dónde se concentra la oferta de gran formato. Ese 8.5% de edificios disponibles con superficies superiores a 9,000 m² se ubica principalmente en Santa Fe y Perinorte, según CBRE; es decir, fuera del núcleo. De ahí se sigue —por inferencia, no por un dato de vacancia por corredor— que es en la periferia corporativa donde cabe esperar una conversación real sobre renta de salida, plazos, escalamientos y adecuaciones a cargo del arrendador. El intercambio es explícito: se gana margen económico y se pierde la centralidad que hoy pelean ocho de cada diez operaciones del mercado.
Conviene además no mezclar dos mediciones distintas. Mientras CBRE reporta una tasa de vacancia a la baja, Solili señala que la disponibilidad nacional de oficinas subió 20% respecto a abril de 2025 y que la Ciudad de México explicó 96% de ese aumento de espacio vacante. No son cifras contradictorias: una es la proporción de un inventario que se está ocupando mejor; la otra, los metros absolutos que siguen sumándose a la oferta. Antes de aceptar un número en una mesa de negociación, hay que preguntar a qué universo, a qué clase de inmueble y a qué fecha corresponde.
Qué significa para tu decisión de ubicación
Elegir oficina en 2026 dejó de ser una decisión de precio y volvió a ser una decisión de ubicación y de tiempo. Con 75% de la actividad concentrada en renovaciones, expansiones y subarriendos, según CBRE, la ventana para negociar se abre mucho antes del vencimiento del contrato: quien explora el mercado con suficiente anticipación negocia; quien llega al vencimiento sin alternativas, acepta lo que hay. Y con apenas 8.5% de los edificios disponibles capaz de alojar más de 9,000 m², el tamaño del requerimiento define el mapa de opciones antes incluso que el presupuesto.
La decisión correcta casi nunca se resuelve con un promedio de ciudad. Se resuelve cruzando el perfil de la operación —el talento que se quiere atraer, los tiempos de traslado del equipo, los clientes a visitar, los servicios del entorno— con la vacancia real del corredor, el calendario de nueva oferta y la clase del inmueble. Esa es la diferencia entre rentar metros cuadrados y elegir una ubicación.
Antes de sentarse a renegociar el contrato o a evaluar una mudanza, conviene solicitar un análisis de ubicación que ponga números al corredor específico donde se juega la decisión.
Fuentes
La nueva superficie comercial de México dejó de repartirse por el país. Entre 2025 y 2026 ingresan 600,000 m² de nueva área bruta rentable (ABR) y 87% de ese metraje se concentra en el Valle de México, mientras que 13% corresponde a Monterrey, según Inmobiliare con datos de SiiLA y CBRE (18 de mayo de 2026). El dato no describe un mercado en expansión: describe un mercado que se concentra. Y para una marca que planea aperturas —o para quien invierte en el segmento comercial— eso cambia tanto el mapa como la mesa de negociación.
La nueva oferta cabe en dos ciudades
El inventario comercial nacional en centros mayores a 10,000 m² asciende a 25.4 millones de m², de acuerdo con CBRE citado por El Financiero (15 de mayo de 2026). El reparto de ese piso ya existente es tan revelador como el de la obra nueva:
Es decir: prácticamente la mitad del piso comercial del país se ubica en un solo corredor, y la obra nueva profundiza esa concentración en lugar de corregirla. La consecuencia operativa es directa. Fuera del Valle de México y de Monterrey, la decisión de ubicación deja de consistir en elegir entre proyectos por estrenar y pasa a ser una competencia por espacio dentro del inventario existente.
El lifestyle center desplazó al mall regional
El cambio no es solo de geografía, también de formato. Los *lifestyle centers* representan 58% del nuevo inventario, frente a 35%-40% en el ciclo previo, con un tamaño promedio de 55,000 m², según Inmobiliare con información de SiiLA y CBRE.
Ese salto reordena varias premisas heredadas del mall regional. Un centro de 55,000 m² con esquema abierto no vive de una tienda ancla departamental ni de un área de influencia de decenas de kilómetros: vive del entorno inmediato, de la densidad residencial y laboral que lo rodea, de los accesos y del estacionamiento. La pregunta que decide una apertura deja de ser “¿cuánta gente pasa por el centro comercial?” y se vuelve “¿quién vive, trabaja y transita a diez minutos de este punto?”.
Menos vitrina, más permanencia
La mezcla de giros se movió en la misma dirección, y ahí el cambio es de escala.
> En un centro comercial clase A, alimentos, bebidas y entretenimiento ocupan entre 25% y 35% del área rentable, contra 10%-15% hace una década, según Inmobiliare (18 de mayo de 2026).
Ese corrimiento tiene una lógica económica: el metro cuadrado ya no se renta para exhibir producto, se renta para retener tiempo. Los giros que producen permanencia sostienen el flujo del que dependen los demás locales, y eso reordena la jerarquía de las ubicaciones dentro del propio centro.
Al mismo tiempo, el mercado todavía no recupera su nivel previo: la ocupación nacional cerró 2024 en 93.3%, por debajo del 95% prepandemia, de acuerdo con SiiLA México citado por Inmobiliare. Y la demanda por los mejores espacios sigue firme, porque doce nuevas marcas internacionales entraron a la región metropolitana, principalmente estadounidenses del segmento moda, según CBRE vía El Financiero. Dos señales que conviene leer juntas al negociar:
Qué significa para tu decisión de ubicación
Un mercado que concentra 87% de su obra nueva en una sola zona metropolitana, según Inmobiliare, obliga a decidir con evidencia y no con inercia. Si el plan de expansión está en el Valle de México, la escasez relativa no es de metros sino de buenas posiciones, y llegar con un análisis del área de influencia real —densidad, ingreso, movilidad, competencia a pie de calle— es lo que sostiene una negociación. Si el plan está en cualquier otra plaza del país, la conversación se da sobre inventario existente, donde el diagnóstico de la vacancia y de la mezcla de giros del proyecto define si la renta ofrecida corresponde al flujo que realmente recibirá el local.
En ambos casos la pregunta es la misma y es previa al contrato: qué tan bien corresponde ese punto del mapa con el cliente que se quiere alcanzar. Solicitar un análisis de ubicación es la forma de responderla antes de firmar, no después.