SHF Index: CDMX Appreciates 3.9%, Half the National Average
September 10, 2026 · 5 min read
El indicador oficial de precios de vivienda volvió a separar a las plazas que corren de las que se frenan. Según la Sociedad Hipotecaria Federal, el Índice SHF registró una apreciación nacional de 7.3% en el segundo trimestre de 2026 frente al mismo periodo de 2025; la Ciudad de México, en cambio, aparece entre las entidades de menor apreciación del país, con 3.9% en el primer semestre, de acuerdo con Inmobiliare. Para quien compra vivienda como patrimonio o como inversión, ese contraste no es coyuntura: es un criterio de selección.
Un promedio nacional con dos velocidades
El crecimiento acumulado anual del índice llegó a 7.9% a nivel nacional en la lectura del primer semestre de 2026 publicada por Inmobiliare. Es un promedio sólido, pero describe un mercado muy disperso.
> El valor promedio de avalúo nacional fue de 1,960,032 pesos en el primer semestre de 2026, frente a una mediana de 1,299,580 pesos, según la Sociedad Hipotecaria Federal.
Esos 660 mil pesos de distancia entre promedio y mediana indican que un grupo reducido de operaciones de alto valor empuja el promedio hacia arriba, mientras la mitad del mercado se mueve muy por debajo de esa referencia. Comprar “al promedio nacional” no significa gran cosa; comprar en la plaza y el segmento correctos, sí.
El mapa: dónde corre la plusvalía y dónde se frena
El desglose por entidad y zona metropolitana ordena la decisión mejor que cualquier percepción:
La capital creció cerca de la mitad que el promedio nacional de 7.3% reportado por la SHF y poco más de un tercio de lo que avanzó Guadalajara: la misma tesis de inversión produce resultados muy distintos según la plaza.
El segmento pesa tanto como el código postal
La segunda variable de la decisión no es geográfica, sino de producto. Entre enero y junio de 2026, según la SHF, la vivienda nueva se apreció 8.3% y la usada 7.5%: una brecha moderada. La diferencia relevante está en el segmento, donde el económico-social subió 10% y el medio-residencial 6.7%, es decir, 3.3 puntos porcentuales de distancia entre uno y otro.
Ese orden resulta contraintuitivo para quien asume que la vivienda más cara se aprecia más rápido: con los datos del índice, la presión de precios se concentró en la parte accesible del mercado.
La paradoja capitalina: precio de lista alto, apreciación lenta
La capital muestra dos señales que conviene no confundir. El precio promedio de la vivienda vertical alcanzó 78,400 pesos por metro cuadrado en el primer semestre de 2026, con un alza anual cercana a 8%, según Centro Urbano (21 de julio de 2026); el Índice SHF —construido con avalúos y que abarca vivienda nueva y usada de todos los segmentos— reporta 3.9% para la entidad. No es una contradicción: el precio por metro cuadrado describe lo que pide la oferta nueva vertical, cada vez más escasa y concentrada, mientras el índice describe el valor del inventario financiado en su conjunto.
Esa distinción cambia la lectura del riesgo. La escasez sostiene lo que pide el vendedor hoy, no lo que recuperará el comprador mañana: un precio de entrada alto sobre un mercado que se aprecia 3.9% comprime el retorno y alarga el horizonte de recuperación. El detalle de la oferta vertical y su distribución por colonia se analiza en [Vivienda vertical CDMX: 78,400 pesos por m² y menos oferta](/insights/vivienda-vertical-cdmx-78400-pesos-m2-menos-oferta).
Qué significa para tu decisión de ubicación
La plusvalía dejó de ser un atributo de la ciudad para volverse un atributo del microterritorio y del segmento. Tres criterios ayudan a traducir el índice a una decisión concreta:
Ese cruce entre el dato oficial, la dinámica de cada corredor y el uso previsto del inmueble es el trabajo de la Inteligencia Inmobiliaria: la ubicación correcta para la persona correcta se define con evidencia, no con intuición.
Cuando la decisión ya está sobre la mesa, conviene solicitar un análisis de ubicación antes de firmar.
