Última milla en CDMX: el precio por m² subió 39% en un año
10 de septiembre de 2026 · 5 min de lectura
Estar cerca del cliente en la Ciudad de México se encareció de golpe. Entre el primer trimestre de 2025 y el arranque de 2026, el precio promedio de las naves de última milla en la capital subió 39.15%, de acuerdo con datos de Spot2.mx publicados por Real Estate Market & Lifestyle el 30 de mayo de 2026. Para una cadena minorista o un operador de comercio electrónico, la pregunta ya no es si conviene acercar el inventario, sino cuánto vale cada hora de entrega que se ahorra.
El salto: de 10.65 a 14.82 dólares por metro cuadrado
Según Spot2.mx, el precio promedio de estos espacios pasó de 10.65 a 14.82 dólares por metro cuadrado en apenas cuatro trimestres. El segmento más caro no es el más grande, sino el más pequeño: los micro-espacios de 0 a 100 metros cuadrados alcanzaron 18.90 dólares por metro cuadrado al inicio de 2026. La escasez de inmuebles dentro de la mancha urbana es, según la nota, el motor del alza.
El contraste con el mercado industrial tradicional ayuda a dimensionar la prima. De acuerdo con Solili, citada por Real Estate Market & Lifestyle el 5 de agosto de 2026, la renta industrial promedio de la Ciudad de México fue de 10.38 dólares por metro cuadrado al mes en julio de 2026, la más alta del país. Spot2.mx reporta 14.82 dólares por m² para la nave de última milla y 18.90 para el micro-espacio; su nota no precisa la periodicidad de esas cifras, así que los niveles no son directamente restables. Lo comparable es la dirección, no la diferencia: fuentes y metodologías distintas describen el mismo mercado que se encarece y la misma oferta que no alcanza.
La escasez no se corrige en el corto plazo
El alza no es un efecto de temporada. Solili reporta que la nueva oferta industrial entregada a nivel nacional en julio de 2026 fue de 330 mil metros cuadrados, 23% menos que un año antes, con una vacancia nacional de 5.2% y mínimos por debajo de 3% en Aguascalientes, Puebla y Saltillo. Si a nivel país se construye menos, dentro de la ciudad —donde el suelo industrial compite con vivienda y comercio— la presión es mayor.
La consecuencia práctica: el inventario inmobiliario disponible, y no el presupuesto, será el factor limitante de cualquier operación urbana.
Qué compra ese sobreprecio
La última milla no se paga por metro cuadrado, se paga por tiempo. Los datos de Spot2.mx describen a un comprador que castiga la demora:
> Si entre 40% y 53% del costo de la cadena se juega en el último tramo, según Spot2.mx, la ubicación del inventario no es un gasto de ocupación: es la variable operativa más cara de la empresa.
Nave urbana o CEDIS metropolitano: cómo se decide
No hay una respuesta única, hay un umbral. La nave urbana pequeña se justifica cuando el ahorro en reparto y la venta que se rescata superan la renta adicional. El centro de distribución grande en los corredores del norte del Valle de México se justifica cuando el volumen almacenado, y no la velocidad, manda en la ecuación. Los criterios que ordenan la decisión:
En la práctica, la configuración más frecuente es híbrida: un CEDIS metropolitano que absorbe el almacenamiento masivo y uno o varios puntos urbanos compactos que sostienen la promesa de entrega en las zonas de mayor demanda.
Qué significa para tu decisión de ubicación
Un mercado que sube 39.15% en un año, según Spot2.mx, castiga la improvisación y premia el análisis previo. La decisión correcta no surge de comparar rentas en un listado, sino de cruzar la geografía real de los pedidos con los tiempos de traslado, la disponibilidad de inmuebles por submercado y el costo total de servir a cada zona. Eso es Inteligencia Inmobiliaria: encontrar la ubicación correcta para la operación correcta, con datos y no con intuición.
Si la operación está evaluando abrir, mudar o dividir su capacidad logística en el Valle de México, el punto de partida es un análisis de ubicación hecho a la medida del patrón de demanda.
